© a.s.r. 2024
14 oktober 2022 | 6 min.
De transitie naar ‘Paris Proof’ voor de gebouwde omgeving lijkt ver weg, maar in de komende 1.500 weken ligt er een flinke opgave voor a.s.r. real estate. Alle gebouwen moeten in 2045 meer circulair, energie efficiënt, gezond, klimaatadaptief en duurzaam zijn. Dat zijn vijf verschillende transitiegebieden. Hoe voorkom je dat elk gebouw vijf keer verbouwd moet worden? Natuurlijk door het in één keer goed aan te pakken.
Elise van Herwaarden van a.s.r. real estate en Bert van Renselaar van Sweco geven aan de hand voorbeeldprojecten inzicht in de vijf transitie-opgaven. Op basis van de lessen die geleerd zijn, geven ze tips en pleiten ze ervoor in de toekomst alle transities samen te laten komen in één project.
De transitie naar een nieuw en slim energiesysteem is in gang gezet, met als uitgangspunt geen fossiele brandstoffen meer te gebruiken en energieneutraal te zijn in 2045. Aan de eerste formele uitdaging is voldaan, door de kantorenportefeuille van a.s.r. real estate ruim op tijd te voorzien van een groen energielabel. Maar om in 2030 energielabel A te verkrijgen en in 2045 alle portefeuilles energieneutraal te maken (Paris Proof) lukt zelden zonder grote renovatie.
Voorbeeld: verduurzaming 126 woningen van energielabel F naar A in één stap.
De drukte in steden neemt toe, de bereikbaarheid neemt af. Woon-, werk- en winkellocaties nabij openbaar vervoer knooppunten worden daarom aantrekkelijker. Daarnaast moet ook de uitstoot van broeikasgassen door vervoer gereduceerd worden. Deze trends hebben een grote impact op steden van de toekomst. In 2030 zal 80% van de auto’s elektrisch zijn en daar zijn voldoende laadpunten voor nodig. En er zijn ook meer fietsenstallingen nodig.
Voorbeeld: Shell plaatst snellaadplaatsen bij winkelcentra ASR Dutch Prime Retail Fund
Nederland moet leefbaar en veerkrachtig blijven in alle seizoenen. Het klimaat verandert, we merken steeds vaker de effecten. Droogte, hitte, hevige neerslag en het overstromingsrisico nemen toe. Om hierop voorbereid te zijn en te voldoen aan de toenemende eisen van financiers, zullen maatregelen genomen moeten worden, bijvoorbeeld meer groen om hittestress tegen te gaan of blauwe daken waarin regenwater wordt opgevangen om dit vertraagd af te kunnen voeren.
Voorbeeld: Verduurzaming kantoor Daalsesingel goed voor het klimaat
Geleidelijk aan verandert het beeld over de inzet van grondstoffen in onze economie. Grondstoffen worden schaarser én duurder en eisen rondom het gebruik zullen strikter worden. De productie van afval in steden neemt toe maar er ontstaan ook steeds meer mogelijkheden om (bouw)afval in te zetten als grondstof. De doelstelling ‘Nederland Circulair 2050’ zal leiden tot een duurzame, volledig circulaire economie, waarvoor in de gehele sector nog flinke stappen gemaakt moeten worden.
Voorbeeld: Bij de herontwikkeling van de Bijlmerbajes wordt 98% van de grondstoffen hergebruikt.
Een gezonde en veilige omgeving begint bij gezonde bewoners. En met steeds meer mensen, meer verkeer en minder leefruimte is een grote uitdaging. Investeerders én huurders vragen om een beter binnen- en buitenmilieu, een gebouw dat meer bewegen stimuleert én een positieve fysieke en sociale bijdrage levert aan de omgeving.
Voorbeeld: NEXT Delft is ontworpen als fijne plek om te zijn met veel licht, ruimte voor ontmoeting en stimuleert beweging.
Bert: “De route bepalen naar vastgoed met een laag energieverbruik en een lage uitstoot heeft bij de meeste vastgoedeigenaren prioriteit. Als ik kijk naar de vijf verschillende transities zie ik dat iedereen dus vooral bezig is met de energietransitie. Toch is er ook veel interesse in het klimaatadaptief maken van gebouwen. Dit is tegelijk één van de lastigste onderwerpen voor veel beleggers.
Klimaatadaptief, hoe dan?
Bert vertelt verder: “Klimaatadaptatie is gericht op de risico’s die klimaatverandering met zich meebrengen. Klimaatrisico’s hebben een duidelijke impact op het comfort en de leefbaarheid van gebouwen en de directe omgeving daarvan, en zijn daarmee een financieel risico voor vastgoedbeleggers. Om hierop te kunnen anticiperen is een klimaatrisicobeoordeling nodig.
Om dit snel, goed en met beperkte middelen te kunnen doen, heeft Sweco een tooling ontwikkeld, de Sweco Klimaatrisico Identificatie & Management (KIM)-tool. Deze geeft per pand een klimaatrisicoscore op basis van een omgevings-- en een pandscore. De pandscore geeft met 20 tot 40 variabelen inzicht in de kwetsbaarheid van het pand voor wateroverlast of hittestress. De omgevingsscore inventariseert het risico in de omgeving op het ontstaan van dergelijke overlast. Deze laatste score is gebaseerd op de door DGBC vastgestelde methode ‘Framework for Climate Adaptive Buildings’ die is ontwikkeld door Climate Adaptation Services(CAS).
Op basis van dit risicoprofiel adviseren we maatregelen in de omgeving van het pand of aan het pand zelf, inclusief de effectiviteit, toepasbaarheid en kosten. Zoals het plaatsen van ramen op het zuiden, het aanpassen van drempelhoogtes of het verplaatsen van installaties naar de kelder in plaats van het dak. Met de uitkomsten van de tool is het mogelijk om gericht investeringen te doen die zowel de leefbaarheid in de toekomst waarborgen als de negatieve effecten van klimaatverandering beperken.
De KIM-tool werkt volgens de EU Taxonomie die vaststelt welke investeringen wel en niet duurzaam zijn en op welke milieudoelen deze impact hebben.
Aan de slag!
Elise verwoordt de urgentie van maatregelen: “Onze ambities zijn torenhoog, ook al zijn de verplichtingen voor bestaand vastgoed nog minimaal. Wettelijk is het energielabel C voor kantoren de belangrijkste eis om mee aan de slag te gaan. Maar de transities komen er snel aan en zullen nieuwe eisen meebrengen.
Bert geeft drie tips: “Precies, dus als je de verschillende transities nú slim integreert, ben je echt toekomstgericht bezig. Het helpt dan als je bij je plannen let de volgende drie aandachtspunten:
- Als het laaghangend fruit is geplukt, is het moeilijk om de rest van de benodigde verduurzaming financieel aantrekkelijk uit te voeren. Zonnepanelen bijvoorbeeld zijn snel terugverdiend, terwijl isolatiemaatregelen daar meer tijd voor nodig hebben. Integreer daarom zeer rendabele en minder rendabele maatregelen in één business case. Door beide te combineren kan ook de financieel minder interessante isolatie toch toegepast worden.
- Soms leidt een verbetering binnen één van genoemde transities tot problemen binnen de andere benodigde transities – probeer ook daarom tot integrale oplossingen te komen. Toevoegen van airconditioning helpt om een prettiger binnenklimaat te realiseren maar verhoogt de energiekosten. Passief koelen is minder eenvoudig dan airconditioning maar helpt in beide gevallen.
- Bestuursmodellen zijn vaak georganiseerd rondom één van de transities, terwijl ze allemaal urgent zijn. Organiseer de opgave rondom een complete verbetering van het gebouw i.p.v. rondom het scoren op één transitie. Dat voorkomt bijvoorbeeld dat twee jaar na de plaatsing van zonnepanelen een groen dak toegevoegd moet worden.
Elise concludeert: ”Met toekomstige projecten gaan we de transities zo veel mogelijk integraal aanpakken, want dat biedt veel minder overlast voor gebruikers, is kosten efficiënter, zorgt ervoor dat de daadwerkelijke verduurzaming groter is en heeft natuurlijk de grootste eeuwigheidswaarde.”
