Veelgestelde vragen

Erfpacht

• Wat is erfpacht?

  Erfpacht is een zakelijk gebruiksrecht van grond voor langere tijd (langer dan 25 jaren). Zo is het erfpachtrecht verhandelbaar en kan er een hypotheek op het erfpachtrecht gevestigd worden. Binnen de kaders van de wet hebben partijen contractvrijheid. Daardoor kunnen erfpachtovereenkomsten onderling verschillen.

• Waarom geeft a.s.r. gronden in erfpacht uit?

  a.s.r. ontvangt als verzekeraar premies voor onder andere levens- en pensioenverzekeringen. Dit zijn vaak langlopende verzekeringen met aan het einde van de looptijd een uitkering. Een deel van de betaalde premies belegt a.s.r. in gronden die door a.s.r. in erfpacht worden uitgegeven. De looptijd van erfpacht en de looptijd van deze verzekeringen passen goed bij elkaar.

• Wat zijn de voordelen van erfpacht?

  Een voordeel van erfpacht ten opzichte van pacht is dat partijen vrij zijn in het maken van afspraken met elkaar, zonder te hoeven voldoen aan de dwingende regels van het pachtrecht en het Pachtnormenbesluit.

  Een ander voordeel is dat er op basis van een erfpachtovereenkomst een financiering kan worden verstrekt. Dit is bij pacht niet het geval.

• Wat houdt een erfpachtproduct van a.s.r. in?

  Bij een erfpachtproduct koopt a.s.r. de eigendom van de grond en geeft deze vervolgens aan u in erfpacht uit. U investeert zelf een bedrag van minimaal 30% van de vrije waarde van de grond. De kosten van een dergelijk erfpachtproduct worden betaald in de vorm van een canon. De canon is het bedrag dat u betaalt voor het erfpachtrecht.

  Een voordeel van een erfpachtproduct ten opzichte van een hypothecaire financiering is dat de lasten bij erfpacht lager kunnen zijn. De reden hiervan is het lage canonpercentage en het feit dat gedurende de overeenkomst geen aflossing vereist is. Bovendien is de canon fiscaal aftrekbaar. 

• Wat is het verschil tussen de financiële lasten van erfpacht en een financiering van de bank?

  Hier kunnen we geen algemeen antwoord op geven omdat dit sterk afhankelijk is van de voorwaarden van de verschillende producten en van uw persoonlijke financiële situatie. Voor een deskundig, onafhankelijk advies verwijzen wij u naar uw financieel adviseur.

• Bestaan er organisaties die mij kunnen informeren over erfpacht?

  Ja, voor de agrarische sector kunt u terecht bij de Land- en Tuinbouworganisatie, LTO Nederland en de Bond van Landpachters en Hypotheekboeren (BLHP).

Pacht

• Wat is pacht?

  Pacht is een persoonlijk recht waarbij een eigenaar grond in gebruik geeft aan een agrarische ondernemer. Pacht valt onder de regels van het pachtrecht en het Pachtnormenbesluit. Om deze reden hebben partijen maar een beperkte vrijheid om zelf afspraken te maken. Alle contracten moeten worden getoetst door de Grondkamer, notarieel transport is niet nodig. 

• Wat is het verschil tussen pacht en erfpacht?

  Pacht is een persoonlijk recht waarbij een eigenaar grond in gebruik geeft aan een agrarisch ondernemer. Pacht valt onder de regels van het pachtrecht en het Pachtnormenbesluit. Om deze reden hebben partijen maar een beperkte vrijheid om zelf afspraken te maken. Alle contracten moeten worden getoetst door de Grondkamer, notarieel transport is niet benodigd.

  Erfpacht is een zakelijk recht met een gebruiksduur van minimaal 25 jaar. Hierop zijn de regels van het pachtrecht niet van toepassing en partijen kunnen onderling meer eigen afspraken maken. Deze moeten in een notariële akte worden vastgelegd.

Producten

• Welke erfpachtvoorwaarden hanteert a.s.r.?

  In alle gevallen koopt a.s.r. maximaal 70% van de vrije waarde van de grond. Het canonpercentage varieert van 2%, 2,25% tot 2,6%, afhankelijk van het type erfpachtproduct. Er zijn erfpachtovereenkomsten met een tussentijds kooprecht, aan het einde van de erfpachtperiode en zonder een kooprecht. Bij sommige erfpachtovereenkomsten is de koopsom voor het erfpachtrecht gekoppeld aan de vrije waarde van de grond. Bij andere erfpachtovereenkomsten wordt voor de koopsom via een formule uitgegaan van de jaarcanon.

  a.s.r. biedt de volgende erfpachtproducten aan: 

  Loopbaan Erfpacht: looptijd van 30 jaar, een aflopende erfpachtovereenkomst zonder een kooprecht. Het canonpercentage is 2%.

  Agrarische Grondwaarde Erfpacht: looptijd van 30 jaar met een kooprecht aan het einde van de erfpachtperiode tegen 85% van de dan geldende vrije waarde. Het canonpercentage is 2,25%.

  Agrarische Index Erfpacht: looptijd van 26 jaar, met een kooprecht aan het einde van de erfpachtperiode (tegen geïndexeerde hoofdsom) en een tussentijds kooprecht (tegen geïndexeerde hoofdsom + een opslagpercentage van 10%). Het canonpercentage is 2,6%.

  Het is mogelijk dat u nu een erfpachtovereenkomst hebt met voorwaarden die hiervan afwijken, maar deze worden niet meer verstrekt. Als u hier vragen over hebt, kunt u contact opnemen met uw rentmeester.

• Waarom is de kortste termijn van de erfpachtovereenkomsten bij a.s.r. 26 jaar?

  Om te voorkomen dat erfpacht wordt beschouwd als pacht en daarmee onder de dwingende pachtregels valt, bedraagt de minimumtermijn voor agrarische erfpacht 26 jaar.

• Koopt a.s.r. altijd maximaal 70% van de vrije waarde van de grond?

  Ja, a.s.r. koopt maximaal 70% van de vrije waarde van de grond. Bij de hoogte van het te betalen bedrag wordt ook gekeken naar de betalings- en te verwachten verdiencapaciteit van het bedrijf en naar het ondernemerschap.

• Wie bepaalt de (vrije agrarische) waarde van de grond en de hoogte van de koopsom?

  De hoogte van de koopsom wordt bepaald door a.s.r. en is afhankelijk van de vrije waarde van de grond. De vrije waarde van de grond wordt bepaald door de actuele marktwaarde van de grond. Deze wordt verkregen op basis van referenties van vergelijkbare transacties, taxaties en onze Grondprijsmonitor.

  De maximale koopsom is 70% van de vrije waarde. De hoogte van de koopsom wordt beoordeeld door de rentmeester.

• Kunnen mijn bedrijfsgebouwen ook ondergebracht worden in een erfpachtproduct van a.s.r.?

  Nee, de erfpachtproducten van a.s.r. zijn alleen voor landbouwgrond. Bedrijfsgebouwen inclusief ondergrond en het erf kunnen niet ondergebracht worden in een erfpachtproduct.

• Kennen de erfpachtproducten van a.s.r. ook een (tussentijds) kooprecht?

  a.s.r. biedt verschillende erfpachtproducten aan met én zonder kooprecht.

  Het product Agrarische Index Erfpacht kent een kooprecht, tussentijds en bij het einde van de erfpachtperiode. U kunt het tussentijdse koopmoment bij het afsluiten van de erfpachtovereenkomst in overleg met a.s.r. bepalen.

  Bij het product Agrarische Grondwaarde Erfpacht is er alleen een kooprecht aan het einde van de erfpachtperiode.

  Bij het product Loopbaan Erfpacht heeft u geen kooprecht van de grond. Daarom heeft dit product het laagste canonpercentage.

Overeenkomst/voorwaarden

• Kan ik als erfpachter mijn erfpachtrecht verkopen?

  In beginsel is het verkopen van het erfpachtrecht mogelijk. Als u het erfpachtrecht wilt verkopen, is het raadzaam om al in een vroeg stadium (nog voordat u het erfpachtrecht daadwerkelijk te koop aanbiedt) contact op te nemen met de rentmeester van a.s.r. U heeft namelijk vooraf schriftelijke toestemming van a.s.r. nodig om uw erfpachtrecht over te kunnen dragen.

  Het is uw plicht de (potentiële) koper over uw erfpachtovereenkomst, de bijbehorende voorwaarden en bepalingen en de huidige canon te informeren. De nieuwe erfpachter moet bij de overdracht verklaren dat hij alle voorwaarden en bepalingen van de bestaande erfpachtovereenkomst volledig nakomt. De overdracht van het erfpachtrecht dient notarieel te worden vastgelegd. De kosten hiervan zijn voor de koper of verkoper van het erfpachtrecht, dit dient in onderling overleg overeen te worden gekomen.

• Is het mogelijk het recht van erfpachtrecht mee te nemen naar een ander stuk grond? Zo ja, hoe?

  Nee, dat kan niet. Het erfpachtrecht is een zelfstandig recht dat op de zaak (een bepaald stuk grond) rust, met de daarbij behorende eigenschappen, zoals grondwaarde, canon en erfpachtvoorwaarden. Deze erfpachtvoorwaarden kunnen niet zonder meer op een ander stuk grond overgaan, omdat daarmee de inhoud van de erfpachtovereenkomst wijzigt. Dat betekent dat de erfpachtovereenkomst op de bestaande locatie beëindigd moet worden en dat er op de andere grond een nieuwe erfpachtovereenkomst voor in de plaats komt. Dit alles dient notarieel te worden vastgelegd.

  Een uitzondering hierop vormt de ruiling die plaatsvindt onder het regime van artikel 85 van de Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG). Onder beding van dit regime kan de erfpachtzaak worden geruild zonder dat de erfpachtovereenkomst hoeft te wijzigen. Er is dan geen sprake van een verkoop en een aankoop, de oorspronkelijke erfpachtvoorwaarden blijven van kracht en de lopende erfpachtperiode eindigt op de oorspronkelijk vastgestelde einddatum.

• Hoe gaat a.s.r. om met rechten die ontstaan gedurende de erfpachttermijn?

  In de erfpachtovereenkomst is vastgelegd van wie de (productie- leverings- en betalings)rechten zijn en hoe hiermee wordt omgegaan. Wat betreft de rechten die ontstaan gedurende de erfpachtperiode wordt bestaande jurisprudentie gevolgd. Voor specifieke vragen over dit onderwerp verwijzen we u naar uw adviseur.

• Wat is de waarde van mijn erfpachtrecht als ik het tussentijds wil verkopen?

  Hier is geen algemeen antwoord op te geven. De waarde van uw erfpachtrecht is afhankelijk van diverse factoren, waaronder de voorwaarden, de marktomstandigheden, de hoogte van de canon en de looptijd van uw erfpachtovereenkomst. Wanneer u hier meer informatie over wilt ontvangen, kunt u contact opnemen met uw adviseur of een rentmeester van a.s.r.

• Wat gebeurt er met mijn erfpachtrecht als ik kom te overlijden?

  Het erfpachtrecht blijft in stand en gaat over op uw erfgenamen. De erfgenamen kunnen het erfpachtrecht aan een derde verkopen of op naam zetten van één van de erfgenamen. In dat laatste geval moet u a.s.r. binnen een jaar na overlijden laten weten wie van de erfgenamen de nieuwe erfpachter wordt. Bij verkoop van het erfpachtrecht moet a.s.r. van te voren toestemming te geven.

• Kan ik het erfpachtrecht inbrengen in een maatschap of kan het erfpachtrecht op naam van een maatschap worden gezet?

  Ja, dat kan. Er moet wel vooraf schriftelijk toestemming worden gegeven door a.s.r. Afhankelijk van de situatie, is het mogelijk dat a.s.r. bepaalde voorwaarden stelt, voordat toestemming verleend kan worden.

• In het verleden heeft a.s.r. 70% van de vrije waarde van de grond gekocht. De vrije waarde ligt nu veel hoger. Kan ik voor het verschil een extra koopsom krijgen?

  Gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst is het niet mogelijk “bij te kopen” door de hoofdsom te verhogen. Wel is het mogelijk om bij een aantal erfpachtproducten met een tussentijds kooprecht de grond terug te kopen en hierover direct aansluitend een nieuw erfpachtovereenkomst af te sluiten tegen de dan bij a.s.r. geldende condities. 

• Kan mijn bank een hypotheek op het erfpachtrecht vestigen?

  In principe is het mogelijk een hypotheekrecht te vestigen op het erfpachtrecht. Kijk voor meer informatie naar de voorwaarden van uw erfpachtovereenkomst. Bij oudere erfpachtovereenkomsten kan het zo zijn dat er vooraf toestemming van de grondeigenaar nodig is.

• Wat gebeurt er als gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst de grond een andere bestemming krijgt?

  Als de gewijzigde bestemming niet verenigbaar is met de bestemming waarvoor u de grond in gebruik heeft, zal de partij die deze gewijzigde bestemming wil realiseren, a.s.r. en u als erfpachter schadeloos moeten stellen. 

• Ik overweeg een erfpachtfinanciering af te sluiten, maar verwacht dat (een deel van) de grond een andere bestemming krijgt. Kan ik hierover afspraken met a.s.r. maken?

  Ja, in het geval bij het afsluiten van de erfpachtfinanciering wordt verwacht dat de landbouwgrond een andere bestemming krijgt die leidt tot een meerwaarde, kunnen daar afspraken over worden gemaakt. Een voorbeeld van een afspraak zou kunnen zijn om reeds bij aanvang van de erfpachtfinanciering afspraken te maken over de verdeling van de te verwachten meerwaarde.

• De canon wordt jaarlijks geïndexeerd. Is er een plafond?

  Nee, er is geen plafond. De jaarlijkse indexatie van de canon zorgt er voor dat de canonontwikkeling gedurende de looptijd in de pas blijft lopen met de algemene prijsontwikkeling. De canon is gebaseerd op de inflatie en is daarmee een afgeleide van de koopkracht in Nederland.

• Ik ben erfpachter en mijn erfpachtovereenkomst loopt binnenkort af, kan ik de overeenkomst verlengen?

  Breng a.s.r. ruim voor de afloop van uw erfpachtovereenkomst op de hoogte van uw wens om de erfpacht voort te zetten. Onze rentmeester kan u informeren of voortzetting mogelijk is en zo ja onder welke voorwaarden.