Veelgestelde vragen

Erfpacht

• Wat is erfpacht?

  Erfpacht is een zakelijk gebruiksrecht van grond voor langere tijd (langer dan 25 jaren). Zo is het erfpachtrecht verhandelbaar en kan er een hypotheek op het erfpachtrecht gevestigd worden. Binnen de kaders van de wet hebben partijen contractvrijheid. Daardoor kunnen erfpachtovereenkomsten onderling verschillen.

• Waarom geeft a.s.r. gronden in erfpacht uit?

  a.s.r. ontvangt als verzekeraar premies voor onder andere levens- en pensioenverzekeringen. Dit zijn vaak langlopende verzekeringen met aan het einde van de looptijd een uitkering. Een deel van de betaalde premies belegt a.s.r. in gronden die door a.s.r. in erfpacht worden uitgegeven. De looptijd van erfpacht en de looptijd van deze verzekeringen passen goed bij elkaar.

• Wat zijn de voordelen van erfpacht?

  Een voordeel van erfpacht ten opzichte van pacht is dat partijen vrijer zijn in het maken van afspraken met elkaar, zonder te hoeven voldoen aan de dwingende regels van het pachtrecht en het Pachtprijzenbesluit. Erfpacht is daarnaast een zakelijk recht dat belast kan worden met een hypotheek en is bovendien verhandelbaar.

  Dit is bij pacht niet het geval.

• Wat houdt een erfpachtproduct van a.s.r. in?

  Bij een erfpachtproduct koopt a.s.r. de eigendom van de grond en geeft deze vervolgens aan u in erfpacht uit. U investeert zelf een bedrag van minimaal 30% van de vrije waarde van de grond. De kosten van een dergelijk erfpachtproduct worden betaald in de vorm van een canon. De canon is het bedrag dat u betaalt voor het erfpachtrecht.

• Bestaan er organisaties die mij kunnen informeren over erfpacht?

  Ja, voor de agrarische sector kunt u terecht bij de Land- en Tuinbouworganisatie, LTO Nederland en de Bond van Landpachters en Hypotheekboeren (BLHP).

Pacht

• Wat is pacht?

  Pacht is een persoonlijk recht waarbij een eigenaar grond in gebruik geeft aan een agrarische ondernemer. Pacht valt onder de regels van het pachtrecht en het Pachtprijzenbesluit. Om deze reden hebben partijen maar een beperkte vrijheid om zelf afspraken te maken. Alle pachtovereenkomsten moeten worden getoetst door de Grondkamer, notarieel transport is niet nodig. De regels van het pachtrecht staan in Boek 7 Artikel 5 Burgerlijk Wetboek. 

• Wat is het verschil tussen pacht en erfpacht?

  Pacht is een persoonlijk recht waarbij een eigenaar grond in gebruik geeft aan een agrarisch ondernemer. Pacht valt onder de regels van het pachtrecht en het Pachtprijzenbesluit. Om deze reden hebben partijen maar een beperkte vrijheid om zelf afspraken te maken. Bijna alle (erf)pachtovereenkomsten moeten worden getoetst door de Grondkamer, notarieel transport is niet nodig.

  Erfpacht is een zakelijk recht met een gebruiksduur van langer dan 25 jaar. Hierop zijn de regels van het pachtrecht niet van toepassing en partijen kunnen onderling meer eigen afspraken maken. Deze moeten in een notariële akte worden vastgelegd.

Producten

• Welke erfpachtvoorwaarden hanteert a.s.r. op dit moment?

  In de meeste gevallen koopt a.s.r. maximaal 70% van de vrije waarde van de grond, met uitzondering van Jonge Boeren Erfpacht. Het canonpercentage varieert van 2% tot 2,6%, afhankelijk van het type erfpachtproduct. Er zijn erfpachtovereenkomsten met een tussentijds kooprecht, aan het einde van de erfpachtperiode en zonder een kooprecht. Bij sommige erfpachtovereenkomsten is de koopsom voor het erfpachtrecht gekoppeld aan de vrije waarde van de grond. Bij andere erfpachtovereenkomsten wordt voor de koopsom via een formule uitgegaan van de jaarcanon.

  a.s.r. biedt de volgende erfpachtproducten aan: 

  Loopbaan Erfpacht: looptijd van 30 jaar, een aflopende erfpachtovereenkomst zonder een kooprecht. Het canonpercentage is 2%.

  Agrarische Grondwaarde Erfpacht: looptijd van 30 jaar met een kooprecht aan het einde van de erfpachtperiode tegen 85% van de dan geldende vrije waarde. Het canonpercentage is 2,25%.

  Agrarische Index Erfpacht: looptijd van 26 jaar, met een kooprecht aan het einde van de erfpachtperiode (tegen geïndexeerde terugkoopsom) en een tussentijds kooprecht (tegen geïndexeerde terugkoopsom + een opslagpercentage van 10%). Het canonpercentage is 2,6%.

  Jonge Boeren Erfpacht: Op basis van de leeftijd van de jonge boer wordt een erfpachtovereenkomst afgesloten van minimaal 30 en maximaal 40 jaar. De maximale leeftijd bij einde looptijd overeenkomst is 70 jaar. Het betreft een aflopende erfpachtovereenkomst zonder kooprecht. De canon is gebaseerd op de gemaakte keuzes in de hoogte van de koopsom en looptijd van de overeenkomst. Waarbij het canonpercentage variabel is binnen een bandbreedte van 2,2% - 2,6%.

  Als u hier vragen over hebt, kunt u contact opnemen met uw rentmeester.

• Waarom is de kortste termijn van de erfpachtovereenkomsten bij a.s.r. 26 jaar?

  Om te voorkomen dat erfpacht wordt beschouwd als pacht en daarmee onder de dwingende pachtregels valt, bedraagt de minimumtermijn voor agrarische erfpacht 26 jaar.

• Wie bepaalt de marktwaarde van de grond in vrije staat en de hoogte van de koopsom?

  De hoogte van de koopsom of koopprijs wordt bepaald door a.s.r. en is afhankelijk van de marktwaarde in vrije waarde van de grond. Deze wordt onder andere verkregen op basis van referenties van vergelijkbare transacties, taxaties, de huidige marktomstandigheden en onze Grondprijsmonitor.

  De maximale koopsom is in beginsel 70% van de vrije waarde. De hoogte van de koopsom wordt beoordeeld door de rentmeester en is doorgaans maximaal 70% van de marktwaarde in vrije staat.

• Kunnen mijn bedrijfsgebouwen ook ondergebracht worden in een erfpachtproduct van a.s.r.?

  Nee, de erfpachtproducten van a.s.r. zijn alleen voor landbouwgrond en worden niet toegepast op bedrijfsgebouwen en agrarische erven. 

• Kennen de erfpachtproducten van a.s.r. ook een (tussentijds) kooprecht?

  a.s.r. biedt verschillende erfpachtproducten aan met én zonder kooprecht.

  Het product Agrarische Index Erfpacht kent een kooprecht bij het einde van de erfpachtperiode. Ook kan de erfpacht tussentijds worden teruggekocht, dit is tussen 10 en 15 jaar na ingangsdatum. Deze keuze moet kenbaar worden gemaakt bij aanvang van de erfpachtovereenkomst.

  Bij het product Agrarische Grondwaarde Erfpacht is er alleen een kooprecht aan het einde van de erfpachtperiode.

  Bij het product Loopbaan Erfpacht en Jonge Boeren Erfpacht heeft u geen kooprecht van de grond. Bij einde erfpachtperiode beslist a.s.r. real estate of u een aanbieding van de grond tegen 100% van de marktwaarde van de grond in vrije staat ontvangt of u de grond opnieuw uitgifte krijgt aangeboden in erfpacht tegen de dan geldende voorwaarden.

Overeenkomst/voorwaarden

• Kan ik als erfpachter mijn erfpachtrecht verkopen?

  In beginsel is het verkopen van het erfpachtrecht mogelijk. Als u het erfpachtrecht wilt verkopen, is het raadzaam om al in een vroeg stadium (nog voordat u het erfpachtrecht daadwerkelijk te koop aanbiedt) contact op te nemen met de rentmeester van a.s.r. U heeft namelijk vooraf schriftelijke toestemming van a.s.r. nodig om uw erfpachtrecht over te kunnen dragen. Tevens wordt een CDD screening uitgevoerd. 

  Het is uw plicht de (potentiële) koper over uw erfpachtovereenkomst, de bijbehorende voorwaarden en bepalingen en de huidige canon te informeren. De nieuwe erfpachter moet bij de overdracht verklaren dat hij alle voorwaarden en bepalingen van de bestaande erfpachtovereenkomst volledig nakomt. De overdracht van het erfpachtrecht dient notarieel te worden vastgelegd. De kosten hiervan zijn voor de koper of verkoper van het erfpachtrecht, dit dient in onderling overleg overeen te worden gekomen.

• Is het mogelijk het recht van erfpachtrecht te verplaatsen naar een ander stuk grond? Zo ja, hoe?

  Nee, dat kan niet. Het erfpachtrecht is een zelfstandig recht dat op de zaak (een bepaald stuk grond) rust, met de daarbij behorende eigenschappen, zoals grondwaarde, canon en erfpachtvoorwaarden. Deze erfpachtvoorwaarden kunnen niet zonder meer op een ander stuk grond overgaan, omdat daarmee de inhoud van de erfpachtovereenkomst wijzigt. Dat betekent dat de erfpachtovereenkomst op de bestaande locatie beëindigd moet worden en dat er op de andere grond een nieuwe erfpachtovereenkomst voor in de plaats komt. Dit alles dient notarieel te worden vastgelegd.

• Hoe gaat a.s.r. om met rechten die ontstaan gedurende de erfpachttermijn?

  In de erfpachtovereenkomst is vastgelegd van wie de (productie- leverings- en betalings)rechten zijn en hoe hiermee wordt omgegaan. Wat betreft de rechten die ontstaan gedurende de erfpachtperiode wordt bestaande jurisprudentie gevolgd. Voor specifieke vragen over dit onderwerp verwijzen we u naar uw adviseur.

• Wat is de waarde van mijn erfpachtrecht als ik het tussentijds wil verkopen?

  Hier is geen algemeen antwoord op te geven. De waarde van uw erfpachtrecht is afhankelijk van diverse factoren, waaronder de voorwaarden, de marktomstandigheden, de hoogte van de canon en de looptijd van uw erfpachtovereenkomst. Wanneer u hier meer informatie over wilt ontvangen, kunt u contact opnemen met uw adviseur of agrarisch taxateur. 

• Wat gebeurt er met mijn erfpachtrecht als ik kom te overlijden?

  Nabestaanden moeten zo snel mogelijk contact opnemen met a.s.r. Afhankelijk van de (erf)pachtovereenkomst kan de (erf)pachtovereenkomst in stand blijven.

• Kan ik het erfpachtrecht inbrengen in een maatschap of kan het erfpachtrecht op naam van een maatschap worden gezet?

  Ja, dat kan. Er moet wel vooraf schriftelijk toestemming worden gegeven door a.s.r. Afhankelijk van de situatie, is het mogelijk dat a.s.r. bepaalde voorwaarden stelt, voordat toestemming verleend kan worden.

• Kan mijn bank een hypotheek op het erfpachtrecht vestigen?

  In principe is het mogelijk een hypotheekrecht te vestigen op het erfpachtrecht. Kijk voor meer informatie naar de voorwaarden van uw erfpachtovereenkomst. Bij oudere erfpachtovereenkomsten kan het zo zijn dat er vooraf toestemming van de grondeigenaar nodig is.

• Wat gebeurt er als gedurende de looptijd van de erfpachtovereenkomst de grond een andere bestemming krijgt?

  Als de gewijzigde bestemming niet verenigbaar is met de bestemming waarvoor u de grond in gebruik heeft, zal de partij die deze bestemming gewijzigd heeft en/of op basis daarvan wil realiseren schade moeten vergoeden.

• Ik overweeg een erfpachtovereenkomst af te sluiten, maar verwacht dat (een deel van) de grond een andere bestemming krijgt. Kan ik hierover afspraken met a.s.r. maken?

  Ja, als u bij het afsluiten van de erfpachtovereenkomst verwacht dat de landbouwgrond een andere bestemming krijgt die leidt tot een meerwaarde, kunnen daar afspraken over worden gemaakt. Een voorbeeld van een afspraak zou kunnen zijn om reeds bij aanvang van de erfpachtovereenkomst afspraken te maken over de verdeling van de te verwachten meerwaarde.

• De canon wordt jaarlijks geïndexeerd. Is er een plafond?

  Nee, er is geen plafond. De jaarlijkse indexatie van de canon zorgt er voor dat de canonontwikkeling gedurende de looptijd in de pas blijft lopen met de algemene prijsontwikkeling. De canon is bij onze nieuwe producten die we momenteel hanteren gebaseerd op de inflatie en is daarmee een afgeleide van de koopkracht in Nederland.

• Mijn erfpachtovereenkomst loopt binnenkort af, kan ik de overeenkomst verlengen?

  Dit is afhankelijk van de geldende erfpachtvoorwaarden. Onze rentmeester kan u informeren of voortzetting mogelijk is en zo ja onder welke voorwaarden.