20 augustus 2025 | 4 min.
Het ASR Dutch Core Residential Fund wil de complete portefeuille van ruim 6.000 woningen in 2045 Paris Proof hebben. Een enorme uitdaging, vooral waar het bestaande woningen betreft. Harm Tenback, technisch assetmanager duurzaamheid, heeft verduurzaming tot zijn missie gemaakt en vertelt over het eerste Paris Proof-project met BAM in Houten, dat als blauwdruk dient voor volgende verduurzamingsprojecten.
“Om de woningen in onze portefeuille te behouden als belegging moeten ze toekomstbestendig zijn. Daarvoor is het nodig de woningen te verduurzamen. De ondertekening door Nederland van het Klimaatakkoord was voor ons aanleiding om een plan te maken om in 2045 aan de doelstellingen te kunnen voldoen. Die gaan ver, want het energieverbruik in woningen moet omlaag en woningen moeten CO2-neutraal zijn.”
Tot 2023 pakte het woningfonds dit aan in twee stappen: eerst de schil van de woning (isolatie) en tien jaar later (installatie-)technische aanpassingen. “Dat had vooral financiële redenen. Met de 69 woningen in Houten is het gelukt om die twee stappen in één keer betaalbaar aan te bieden aan huurders. De woningen in Houten uit 1982 worden niet alleen geïsoleerd, maar krijgen een all-electric warmtepomp, warmte-terugwinsysteem en zonnepanelen. Uit metingen in de proefwoning blijkt dat de gemiddelde CO2-uitstoot onder de streefwaarden van Parijs uitkomt. Daarmee is Houten de blauwdruk voor de volgende duurzaamheidsprojecten.”
Bij het verduurzamen van woningen, spelen verschillende uitdagingen. “De eerste is een balans vinden tussen ambitie en haalbaarheid. We zoeken naar oplossingen, waarmee we zowel de duurzaamheidsdoelstellingen halen als de financiële doelstellingen. Om 100 procent van de woningen in een wijk te verduurzamen moet minimaal 70 procent ermee instemmen. Steeds meer mensen zijn bereid bij te dragen aan verduurzaming en dat moet ook, want om in één stap naar Paris Proof te gaan, vraagt een grotere investering. Daarnaast moet de investering rendabel zijn voor onze aandeelhouders. Dat vraagt om een continue dialoog met taxateurs, die de woning moeten waarderen op de toekomstige waarde. Een andere uitdaging is het gebrek aan ruimte in woningen uit de jaren negentig en jonger. Die zijn relatief kleiner en dat betekent dat huurders bereid moeten zijn om vierkante meters leefruimte in te leveren voor leidingen en installaties als een warmtepomp en ventilatie.”
Met de woningen in Houten gaan we in één stap naar Paris Proof
Huurders zijn in toenemende mate positief over verduurzaming. “Steeds meer huurders zijn enthousiast, al blijft een financiële prikkel wel belangrijk. We proberen ervoor te zorgen dat de gemiddelde huurverhoging gelijk is aan de gemiddelde energiebesparing. Toch moet er soms worden bijgelegd. Er zijn gelukkig ook mensen die willen investeren in meer wooncomfort en dit zien als een zakelijke beslissing. We vragen ook veel van huurders. Door de verduurzaming in één stap uit te voeren, moet er rigoureus verbouwd worden, terwijl ze daar niet om hebben gevraagd. Ik zorg dat we daar oog voor hebben en goede communicatie is hierbij esentieel.”
Ook buiten het werk is verduurzaming een belangrijk onderwerp voor Harm. “Zoveel mogelijk verduurzamen is al tien jaar mijn drijfveer. In mijn werk heb ik deze rol zelf gecreëerd. Ik ben echter wel een realist en geen activist. Ik pak verduurzaming stap voor stap aan. Voor mij is iedere stap er één, als die maar de goede kant op blijft gaan. Zo pak ik ook de verduurzaming van mijn eigen woning aan. Ik kijk naar wat haalbaar is en efficiënt. Ik denk dat je daarmee het meeste bereikt. Door kleine stapjes te blijven zetten, maak je uiteindelijk één grote stap.”
