a.s.r. real estate

Gaan optimisme en retail nog wel samen?

Als fondsmanager van een winkelfonds heb je in 2019 heel wat uit te leggen. Institutionele beleggers die tien jaar geleden, vlak na de val van Lehman Brothers, in de retailmarkt een veilige haven zagen, keren zich en beleggen meer in woningen, logistiek of kantoren. Maar er is ook een ander verhaal…

undefinedDoor sommigen ook wel de eerste wet van beleggen genoemd: optimisme en pessimisme zullen altijd doorschieten, want de grenzen van groei (of krimp) zijn pas achteraf te bepalen. Veel mensen trekken een neerwaartse lijn bij fysieke winkels door tot (bijna) nul, of groei bij online door tot oneindig, als ze zichzelf een beeld proberen te vormen van de toekomst. Voorbeelden van pessimisme zijn niet moeilijk te vinden. Nederlandse beursfondsen verhandelen ver onder hun intrinsieke waarde, diverse retailers sluiten locaties of, nog erger, raken betrokken bij een faillissement. En opportunistische professionals verruilen de winkels voor (stads)logistiek of woningen.

Waar de logistieke of woningmarkt allebei fundamentals hebben die voor optimisme zorgen, zijn de tekenen van herstel in de winkelmarkt broos en redenen tot twijfel legio. Zijn we daarmee te pessimistisch over retail en te optimistisch over logistiek en woningen? Anders gezegd, brengt de twijfel van nu kansen voor morgen?

Een tweede beleggingswetmatigheid: rust plant de zaden van gekte. Als er geen twijfels waren over de winkelmarkt, dan zou de markt een laag risico op winkels veronderstellen. Als de risico’s laag zijn, dan zou de winkelmarkt duurder zijn. Als de winkelmarkt duur is, dan zou een externe factor (bijvoorbeeld een crisis) voor een harde crash zorgen. De combinatie van uitstromend kapitaal, lage planvoorraad, een afgeslonken retailersbestand en het vertrek van adviseurs zijn zowel tekenen van zorg als kansen voor de toekomst. Daarmee is er best iets om optimistisch over te zijn.

Luc Toren
fundmanager ASR Dutch Prime Retail Fund